房地产是最早向民营企业开放的行业之一。30年来，凡是向民问资本开放的领域，
都会产生一批富豪。饲料行业的开放，产生了刘永行、刘永好兄弟；奶业开放，蒙牛异军突
起；燃气领域部分开放，新奥燃气的王玉琐迅速成长。更别说嗳纳资金最多的房地产行业
了。
    任志强曾经对我说，地产资本化最直接的效应，就是地产公司的资本呈等比级数快
速增长，当然也包括公司所有者个人财富的迅速增长。潘石屹如此，任志强如此，其他地产
大亨也是如此。
    自从出现中国内地富豪榜这个标靶之后，地产商就稳稳地占据着最重要的位置，虽
然近几年所占比列有下降的趋势。
    2叭0年10月12日，胡润发布2叭0年内地富豪榜，虽然前l0名的富豪只有两位来自房
地产(上一年是6位)，分别是以350亿元财富排名第7位的大连万达集团董事长王健林，以
及以330亿元财富排名第10位的世茂集团许荣茂家族，但房地产行业的富豪仍然最多，占
2叭％(10年前占50％)。房地产行业前50位的平均财富远远高于其他行业，是排名第二位行
业平均财富的2倍。前50位中，住宅开发的人数最多，其次为商业地产。
    我个人认为，胡润这个排行榜，恒大地产主席许家印夫妇的真实地位被忽视了。另
据透露，当胡润刚做这个排行榜时，潘石屹曾多次给胡润发律师函，要求不要把他们纳入富
豪排行榜。不过，美国人可不买这个账，10月28日公布的2叭0年《福布斯》全球富豪
榜，  “张欣及其家族”以20亿美元的身价位列全球第488名。美国人还挺心细，称“张欣及

其家族”，而不是“潘石屹及其家族”。
    2009年11月发布的《福布斯》中国内地400富豪榜单中，有154位个人和家族来自房
地产业，占比超过l／3。2叭0年10月28日发布的《福布斯》中国内地富豪榜，受到严厉调控
的房地产，嵌然是贡献数量最多富豪的行业，共有ll8名主营或者兼营地产的富豪八榜。不
过，他们的财富已大幅缩水，且前10名言豪只有一位来自房地产。
    但毋庸置疑的是，地产商的财富实力已被多个排行榜所证实。中国校友会网2叭0年
5月25日发布的(2010中国亿万富豪调查报告》，对1999～2009年“胡润中国百富
榜”、“《福布斯》中国富豪榜”、“《南方周末》中国(内地)人物刘富榜”和“《新财
富》500富人榜”等上榜的亿万富豪进行调查统计分析后显示，涉足房地产行业的亿万富豪
人数最多，有567人，居各行业首位，约占富豪总数的2S96‰这些富豪来自459家企业，占
上榜企业总数的2S44％。而涉足房地产的富豪所属企业，主要集中在上海、北京、杭州、广
州、深圳、绍兴、大连、成都、重庆、天津、南京、温州等城市，均是我国房价相对较高的
区域。
    多数地产商的财富是经由资本市场而呈等比级数放大的。碧桂园上市前，有几个知
道枥国强家族的财富?而一旦上市，碧桂园的大股东枥惠妍(股权安排如此)瞬问就登上了
首百的座位。
    有些地产商，虽然还未上市，人们也知道他们的财富不可斗量。如星河湾地产的黄
文仔，仅北京、上海、太匣几个星河湾的销售额就达百亿元。而王健林已被富豪榜盯上多
年。房地产业内盛行的说注是，一旦万达上市后，王健林将成为名副其实的内地首富——而
不仅仅是地产首富。

    前面说过，地产商的巨额财富，为他们挣得了物质社会中的荣光以及世俗的地位，
虽然未必都值得尊敬。我相信，地产商长期占据富豪榜的前列，是我们这个转型中的人口大
国的独特现象。仅仅报之以怨恨和妒忌是可笑的，哪怕仅仅是源于把企业做大的愿望，哪怕
只是对物质无止境的追求，他们的故事也能给我们一些启迪。
    地产商刨富故事背后的企业管理。
    我曾经听北京一位地产商两次说：我这一生最正确的选择，是做了房地产。我对这
话的理解是，不仅因为房地产是自20世纪90年代以后发展最迅猛、财富积累最丰厚的行业，
而且还因为房地产是观察和折射整个社会变迁的最好窗口。
    在“速富”越来越成为这个时代最耀眼的价值观时，地产商的故事无疑顿具吸引
力。我愿意和你分享我对一些地产商的认知。但是，如果你盯住的只是他们身上命运的眷颐
和财富的光芒，而无视智慧、学识、韬略、机变与商业精神的力量，那么，你不如去买彩
票。
    地产商的故事，我想拿三个企业来作个简单的比较。恒大地产、顺驰和龙湖地产。
    顺驰的狂飙突进的羽翼，是被第一轮房地产调控残酷折断的。从2003年8月虱]2004
年4月，顺驰高举“战略性进入”的大旗，连续在石家庄、北京、南京、苏州、无锡斩莸多
个地王，新增规划建筑面积近千万平方米。