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房地产投资信托是最典型的房地产资金信托业务形式。不同国家房地
产投资信托的具体称谓不尽相同。比如，美国等大多数国家称之为房地产
投资信托(real estate investment trust，REIT；或者real estate investment
trusts，REITs)；英国和亚洲一些地区，则称之为不动产投资基金(property
investment fund．PIF)。本章中以后内容的阐述将选用REITs作为房地产
投资信托的简称。
从国际上看，REITs是一种以发行受益凭证的方式汇集特定多数投资
者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益
按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国房地产信托纯粹属于私募性
质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金．绝大多数属于
公募。REITs与一般投资基金的不同在于．其主要投资对象是回报率较稳
定的物业，如办公楼、商场、物流中心和住宅物业，投资者的主要收益来源
为房地产租金收入及其资本增值。
从本质上看．RHITs属于资产证券化的一种方式。RHITs所产生的证
券与股票和一般债券不同，它不是对某一经营实体的利益要求权，而是对
特定资产池所产生的现金流或剩余利益的要求权。资产池在法律上表现为
特定目的载体。REITs典型的运作方式有两种：第一，由特定目的载体公司
(S1’Vu一)向投资者发行受益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等
商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；第二，
原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs基
金公司，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份
出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券
的投资方式。另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模
式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者．极少有进行开发性投
资的REITs存在。因此．REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。
REITs具有信托的一般特征．即所有权和经营权相分离、信托财产独立
性、有限责任和信托管理的连续性等。
(责任编辑：zhi) |
