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债券在发行之前，必须经过信用评级机构的评级。债券评级是由债券
信用评级机构根据债券发行者的要求及其提供的有关资料(主要是公司的
财务报表)，通过调查、预测、比较、分析等手段，对拟发行的债券质量、信
用、风险进行公正、客观的评价，并赋予其相应的等级标志。债券的信用等
级能够表示债券质量的优劣，反映债券还本付息能力的强弱和投资于该债
券的安全程度。
债券等级取决于两个方面：一是公司违约的可能性；二是公司违约时，
贷款合同所能提供给债权人的保护。债券信用评级一般分为九级，由一些
专门从事管理咨询的公司评定。目前世界上最著名的两家证券评级公司
一穆迪公司(Moody’s)和标准一普尔公司(Slandard 8。Poor’s)均为美国公
司。
与一般工商企业类似，房地产开发企业的信用评级仍应以企业未来赢
利能力和现金流量分析为核心，着力考察企业的偿债能力及偿债意愿。房
地产企业在信用评级上有着自己的特点，主要表现在：房地产的区域性和
异质性明显。土地资源的稀缺性和不可替代性决定了房地产业具有很强的
区域市场特征，而不同类型的房地产在市场供求、经营管理上区别很大。
同时，房地产业受各地政府法规及政策管制影响大。中国房地产企业还普
遍存在资金实力不足的问题．资金大部分来源于银行贷款、定金及预收款
以及外部资金投入，自有资金很少。这使得国内房地产企业过分依赖于贷
款和预收款，其资产负债率很高。同时，定金及预收款所占比重相当大．如
果贷款不能及时到位或预售不顺利，则往往不能按进度建设，竣工延误现
象相当普遍．继而引发一系列的问题。所有这些；央定了房地产企业不易取
得较高的资信等级，增加了其发行债券的难度。因此，房地产企业应在提
高资信等级上下工夫。
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