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在可调利率抵押贷款的贷款合同当中，借贷双方会就以下事项达成协
议．由此体现出该种贷款的特色。(宾融，2 0 0 2)
(1)利率指数(rate index)。它是指与可调利率抵押贷款的贷款利率浮
动相挂钩的市场利率指数。选择市场利率指数作为调整抵押贷款利率的依
据，是因为它能够反映未来的实际利率、通货膨胀率和各种金融风险等综
合因素．能够有效地防止经营过程中不确定因素对贷方收益的影响。在美
国，可调利率抵押贷款常用的利率指数有：半年期、1年期、3年期和5年期
的联邦政府债券利率．l 2家联邦住宅贷款银行公布的全国资金成本指数以
及储蓄贷款机构的资金成本指数，等等。在实际运行中，无论选择哪一种
利率指数作为信贷调整的参数。部必须得到借贷双方的认同方可生效。金
融机构无权擅自选择对自身有利的市场利率指数。
(2)初始利率(initial rate)。初始利率也称诱饵利率，它是指可调利率
抵押贷款最初所采用的贷款利率。由于可调利率抵押贷款使得借款人承担
了更多的利率风险，所以它在开始时的利率要低于同等期限的固定利率贷
款，同时也低于市场利率与附加利率之和。
(3)附加利率(margin rat c)。除了初始利率之外，可调利率抵押贷款以
后每一次调整所用的贷款利率．部是由市场利率指数与附加利率两部分组
成。附加利率在借贷双方签订合同时就已经被确定下来。并在整个贷款期
内维持不变。它的高低反映了借款人在这一贷款合同中所拥有的某些权利
(如提前支付期权il：)的价值，以及贷款过程中服务费用的高低。当提前支
付期权的预期价值较高，或者经营抵押贷款的成本较高时，一般的附加利
率就高。
(4)利率调整幅度(cap and floor)。它指每个调整周期内，贷款利率调
整幅度的上、下限，这样无论实际的市场利率指标是否超出调整幅度，每次
贷款利率的调整只能以所规定的调整幅度为限。除了对每个利率调整周期
内贷款利率的调整幅度进行限制之外，抵押贷款合同往往对整个贷款期限
内贷款利率的调整幅度也会有所限制，使整个贷款期限内的贷款利率不能
越过某个范围。这事实上会使抵押贷款利率的调整滞后于资金成本的变
化，并不是完全与市场利率相匹配。如果市场利率下降较快，则对于贷款
机构有利。但是与之相对的，借款人可以通过提前还贷来摆脱这一不利环
境。一般在美国，每年的贷款调整上限通常为2％一3％，而整个贷款期限
内的贷款调整上限为5％ 6％，下限基本由借贷双方协商；央定，借贷风险
也随之在借贷双方之间变化。一般而言。如果利率的调整余地较小。则贷
款方会要求较高的初始贷款利率。
(5)利率调整周期。这指的是调整贷款利率的时间间隔。调整利率的
周期长短一般比较灵活，可以短至1个月、6个月或1年．也可以长至3年
或5年以上。在利率趋于上升的时候。较长的利率调整周期对于借款人有
利，对贷款机构不利；但在利率趋于下降的时候．则正好相反。
(6)月付款上限C payment ca p)。为了使借款人的月付款额不至于上升
太快，可调利率抵押贷款在签订合同之初。就会对于借款人的月付款额的
增长做出限制。如美国目前较为普遍的是每年的增长上限不超过7．5％。
(7)负分摊。负分摊常常会使未清偿的贷款余额增加．给双方带来不
应有的损失。借贷双方一般在贷款合同签订之时，就对是否允许有负分摊
做出规定。如果贷款合同不允许有负分摊．那么贷款方承担着更大的利率
风险，它往往会要求较高的初始贷款利率以作为补偿。在以下三种情况
下．可能发生负分摊：第一，当本期的月付款额不足以偿还贷款的利息支付
部分时，差额将计人到下期的贷款余额之中；第二．在某一利率调整期内，
市场利率的上涨超过了合同规定的贷款利率的浮动上限，这时分别按两种
利率计算的月付款额的差额就会被计人到下期的贷款余额之中。这两种利
率是不受利率调整限制计算所得的贷款利率与借款人实际支付的贷款利
率；第三，当按实际贷款利率计算所得的月付款额的增长超过对月付款额
增长的限制时，超过的部分也将被加入到下期的贷款余额之中。
可变利率抵押贷款由于能在利率上涨的宏观经济环境下降低贷款机构
的利率风险，因而很受抵押贷款放款机构的欢迎。在2 0世纪8 0年代中期
美国的住房抵押贷款市场上，可变利率抵押贷款占了很大比例。直到8 0年
代后期，由于市场利率波动趋于缓和并且利率水平也有所下降。固定利率
抵押贷款才重新成为市场的主流，但可变利率抵押贷款仍保持了一定的市
场份额。
(责任编辑：zhi) |
