华尔街两家大公司正在商议发行全球首支房租债券——据消息人士透露，黑石集团计划捆绑每月租金约1500-1700美元的房产，以其未来租金收益为担保，由德意志银行负责打包为债券推向市场。

　　房租证券化，这一新型债券的出现，预示着华尔街的金融引擎在危机之后又将重新启动。

　　一些投资者和分析师表示，他们对由租金担保的债券持谨慎态度，理由是缺乏长期数据表明租住“止赎屋”的租客是否能及时支付租金。此外，他们也都提出了这样的担忧：这些公司快速收购了成千上万的房产，但他们是否有完善的管理机制和专业人员去监督维护这些分散在全国各地的物业。

　　虽然“全球首支”似乎意味着比常规债券有着更高的风险，但投资者仍然会饥渴于可能随之而来的高回报。

　　据WSJ援引消息人士称，黑石与德意志银行此次的发行规模预计约在 2.4亿至$ 2.75亿美元。绑定的资产及物业价值将在3亿到3.5亿之间。信用评级公司可能给出高达A或BBB的投资评级。该债券最早将于8月或9月与投资者见面， 但因细节未定最终发行时间还是未知数。

　　德意志银行及黑石的发言人均拒绝对此发表评论。

　　房租证券化，准备就绪

　　房租证券化很容易让人联想到更为知名的按揭债券。尽管证券化在金融危机期间因让投资者蒙受损失而落了个坏名声，但支持者表示，证券化是把数以千计有独立收益的资产打包为债券，利用资本市场进行融资的有效手段。

　　黑石这一私募巨头与不少投资公司一样，花费了数十亿美元用于收购止赎屋，目前已经成为出租屋最大的投资者(见下图)。自去年年初以来花费超过55亿美元在美国十几个主要市场收购了约3.2万套房产。

　　黑石在房产上的实力可以减少投资者对物业管理的担忧。而在为地产公司收购止赎屋提供贷款的华尔街银行中，德意志是为最主要的一家。

　　在最近几个月，德意志银行联合其他华尔街主要银行已发放给黑石约36亿美元的贷款，使黑石这样的收购公司能够以更低的成本收购更多物业。出售黑石的房租债券俨然将带来更多收益。

　　如果信用评级机构给出更高的投资评级，将让更多投资者来购买这一债券(许多投资者受投资指引的影响，只购买评级超过一定标准的债券).

　　若债券发行得以顺利进行，穆迪投资者服务公司(Moody)、标准普尔评级服务公司(Standard & Poors Ratings)，惠誉国际评级(Fitch Ratings)，克罗尔债券评级(Kroll Bond Rating )和晨星信用评级公司(Morningstar Credit Ratings)都有可能成为该债券的投资评级方，但最终有谁评级还未明确。

　　同样无法明确的是：这一债券能给投资者带来多大的回报？哪些投资者会考虑购买这一新型债券？

(责任编辑：DF107)