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国外实践证明，房地产投资信托是一种非常有效的投融资手段，它对促
进房地产业、金融市场乃至整个国民经济的发展郁具有积极意义。目前我
国发展房地产投资信托的环境还不太成熟，存在两个方面的基本障碍。
第一，相关法律法规不健全。目前我国信托业务的开展，主要依据的是
《信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》，
这对于发展房地产投资信托所需的法制环境来说还远远不够。尽管《信托
法》为房地产信托业的规范发展提供了法律基础．但是尚需进一步规范房
地产信托业务的政策法规及实施细则，特别是关于房地产信托如何具体运
作、房地产信托业务的税收制度、房地产信托是否需要及如何进行产权转
移或变更登记等问题，部是需要探讨和解；夫的关键问题。《信托公司集合
资金信托计划管理办法》规定，信托公司推介信托计划时，不得进行公开营
销宣传。这意味信托计划不能公开募集资金，只能采取私募形式，这限制
了信托资金规模和信托计划的流动性。而现行的《证券法》和《信托公司集
合资金信托计划管理办法》对房地产信托受益凭证的证券性质的排斥，也
是REITs发展的一大障碍。我国《证券法》确认的证券形式仅限于股票、债
券和国务院依法认定的其他证券。事实上．目前证券市场上仅有股票和债
券两个品种，并没有国务院认定其他的证券形式，这显然制约了证券衍生
产品的创新。而且，依据《信托公司管理办法》的规定，信托公司不得开展
除同业拆入业务以外的其他负债业务，这意味着现有的信托受益权只能以
信托合同而不是信托受益凭证的方式成立。虽然信托单位采取信托合同的
形式，可以获得免去发行证券的复杂审批手续、缩短发行时间、减少市场风
险以及降低发行成本等好处，但是如果信托合同被当作证券来发行，却不
受证券法律规制，这将免除信托机构相应的义务，特别是在信息披露方面，
不利于对委托人利益的保护。因此，能否将信托受益权凭证认定为证券，
对中国房地产投资信托的发展具有关键作用。
第二，难以获得税收优惠。美国REITs得以迅速发展的根本原因在于
其能享受税收优惠。首先．REITs基金作为人的集合不存在公司税的问题；
其次，美国法律规定，REITs基金投资的房地产资产属于免税资产。在2 0
世纪6 0 7 0年代，美国的REITs同样享受税收优惠，但是由于当时的税法
条款有利于通过其他方法避税．如采用折旧的办法等，所以其在当时并未
得到很好的发展。而在8 0年代末期．随着税法条款的逐步严格，REITs基
金税收优惠的优点逐渐显示出来，因而得以取得长足发展。由此可见，借
鉴美国的税收优惠政策，对于发展我国的REITs是有必要的。但是目前我
国法律尚未对信托收益的纳税做出明确规定．缺少对REITs的税收激励政
策．这不利于鼓励REITs的发展。
(责任编辑：zhi) |
