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根据美国l 9 6 0年的《REITs法案》．REITs属于公司组织，主要投资于
房地产，其收入在公司层面不纳税。为了获得免缴公司所得税的资格．RE—
ITs必须满足特定的要求。
美国《国内税收法》第8 5 6条至第8 5 8条列举了RElTS成为免税中介
所必须满足的一系列测试标准(见表l l—2)，其中最主要的条件包括以下几
点：(1)股份应为至少l 0 0名股东所持有。在任何纳税年的最后半年内。5
名或更少的大股东所占的份额不能超过全部股份的5 0％；(2)REITs在房
地产运营中只能作为被动投资者，而不能作为主动投资者，但一名作为主
动投资者的房地产经理可以拥有高达3 5％的REITs的股权；(3)至少有
7 5％以上的资产由房地产、现金及现金等价物和政府债券组成。在筹集资
金后的第一年内，使用新产生的资本购买的股票和证券可以被视为该7 5％
资产中的一部分；(，1)至少有75％的毛收入来自租金、抵押投资收入和房地产销
售所得。使用新筹集的资本购买股票和证券获得的收入可以在一年内被视为该
75％毛收入的一部分；(5)至少95％的普通收益(与资本收益相区分)应在每一财
政年度的年未之后一年内分配给股东。这一规定对于某些非现金收入可以灵活
掌握。
REITs的股东可以是个人、公司、合伙企业、信托以及社会集
团。根据REITs是信托还是公司，REITs分别由受托人委员会或者董事会
来管理。另外，委员会或者董事会必须雇佣外面的顾问来管理REITs的资
产。顾问可以是银行、房地产咨询公司、人寿保险公司或者是个人。REITs
每年都要向顾问支付一定的管理费，通常等于所管理资产或者是当年实现
的收入的l％。顾问费并不受联邦政府的限制，但是可能受北美证券管理
协会(NASSA)和州证券监管者共同设定的条件限制。顾问通常可以将
REITs作为短期融资来源。如果顾问是抵押银行，它可以利用REITs提供
的短期融资来发放贷款。
最后，有一项条款严禁REITs从事短期投机性房地产交易。REITs不
能主要为(在通常的业务中)销售而持有房地产，只有满足以下条件它才能
出售房地产：(1)至少持有房地产1年以上；(2)在房地产销售的前，1年
内，它在房地产上的资本性支出不能超过售价的2 0％；(3)同一年之内销
售的房地产数量不能超过5宗；(4)该房地产不能是通过剥夺赎回权取
得的。
所以，REITs必须满足十分严格的条件才能获得优惠的税收待遇。但
避免双重课税以及进入资本市场融资的能力足以使RElTS愿意满足这些
条件。
(责任编辑：zhi) |
