原颐和资产管理集团CEO、思科公司大中华区副总裁

　　范媛：您怎么看现在美国房地产市场？从历史价格看，目前的美国房地产市场价格处于什么水平？

　　吴向宏：2008年我曾说美国市场在筑底，从2011年起明显回暖。现在显然回到了稳步上升的正常轨道。因为美国房地产和中国市场非常不一样。中国房地产还处在青春期，呈现为爆发型成长，未来也可能像青春期的小伙子一样折一个大跟斗。而美国房地产市场很成熟。可以比较一下同期其他资产，近90年来，无论股票、黄金还是大宗商品，都有极其大的波动。而美国房价走势异常平稳，扣除通胀因素后，从全国平均看，几乎是稳定的每年5%左右的涨幅。现在美国的房价，在排除次贷泡沫的干扰后，基本可认为是回到了这个轨道。

　　范媛：您刚才提到每年5%左右的涨幅，是不是有些低呢？

　　吴向宏：这是全国平均值。都市圈的平均涨幅要高不少。美国房地产有两个核心指数，一个是联邦政府编制的全国房价指数HPI(House Price Index)，反映全国房地产实际升值幅度，其历史数据从1926年开始；另一个是标准普尔编制的凯斯席勒(Case-Shiller)房价指数，反映都市圈内住宅实际交易价格的变动，有20都市圈、10都市圈等不同综合指数，也有单个都市圈的数据，历史数据最早从上世纪80年代初开始。看这两个指数，就可以对美国房价走势有非常准确全面的认识。基本上，景气时期，大都市圈的平均房价涨幅在每年10%以上。作为稳定的投资回报，已经不低了。

　　范媛：这个涨幅里是否还要扣掉房产税和其他成本，才真正反映投资人的收益？

　　吴向宏：的确如此。而且房产税和其他成本可能还不低。各州房产税在1%—3%之间。如果你在美国居住且缴纳个人所得税，可以申请从收入中扣除房产税。但大多数中国投资人在美国没有收入，不能享受这条政策，这就让房产税更加成为一种负担。正因为如此，美国房地产本身不是非常好的纯投资品种。

　　并且美国房产税实际上类似于一种公共事业税。比如你在一个地方买了房，子女在当地上公立学校都是免费的。你交了房产税，又不在当地居住，实际上就是自掏腰包补贴了当地居民，堪称国际雷锋。

　　综上所述，在自住的前提下，房产税可视为个人消费支出的一部分，此时房产本身还有年均10%(都市圈)的可能上涨空间，作为一个稳健的投资选项是很不错的。如果不自住，把房子租出去，也有同样效果。根据全美房地产经纪人协会的调查，绝大多数外国人在美国购房的首要目标是居住，唯有中国人是以投资性购房为主，买下美国的住宅既不自住也不出租。这并不是理想选择。

　　范媛：多数中国人并不打算移民，民用单体住宅出租也比较麻烦，这是不是意味着他们就不应该投资美国房地产了？

　　吴向宏：不能一概而论。要看个人具体情况。比如说，有些人只是为了在海外配置部分资产，以规避人民币未来可能贬值的风险。换句话说，主要目标是保值而非增值。这种情况下，不要说买房子，哪怕就是买黄金、钻石，这些长期回报率明显低于房产的资产品种，也是无可厚非的。

　　但如果你的目标是分享此轮美国经济复苏将带来的资产升值收益，那么我不推荐购买美国的普通住宅。

　　如果真要投资美国房地产，完全可以考虑其他的选择。试举几例：(1)购买经营性公寓。美国有30%的人口常年居住公寓，主要是年轻人、老人和部分异地就业的人。大型公寓楼不适合个体投资，但也有小型的4—10个单元的公寓。美国公寓平均空置率在8%左右，可以交给专业的资产管理公司去打理，管理费并不高，根据管理服务的多寡，只占年租金的3%—8%左右。公寓虽然也要缴纳房产税，但其租金收入相对较高较稳定。(2)购买商铺、写字楼等其他商业地产。商铺可以是小型超市、小门面，也可以是大型购物中心中的若干单元。至于写字楼，美国也有很多小型的独栋写字楼，总价并不高。这些物业也都可以交给专业公司管理。(3)直接投资土地。尤其在扩张期的都市圈附近，选择适当地块投资，总价往往并不高，而且在未变更土地用途之前只需缴纳极低的土地税。美国本土也有不少这种囤地的地主。(4)在有潜在矿产资源价值的地区投资大型农场，价格通常很便宜，一旦发现有开采价值则地价陡升。此类投资须注意地权中必须包括地下矿权在内。最后，还可以选择间接投资，也就是投资于美国的上市的地产管理公司，或房地产信托基金。

　　范媛：这些听起来都很复杂，作为人生地不熟的中国人能搞清楚吗？

　　吴向宏：美国是一个服务业异常发达、法治也异常健全的国家，中国投资人完全可以委托专业的第三方服务机构帮助自己进行上述投资，就并不复杂。当然，中国人在国内被鱼龙混杂的中介服务业搞怕了，往往去了美国也宁可信任一个外行的所谓“熟人”帮忙，而不愿走正规渠道。这种心理障碍是赴美投资时必须克服的。最近几年，一些国外专业机构也聘用了熟悉中国文化的雇员，也有一些华人成立了相应的服务机构，估计也会让中国投资人感觉更容易接受。

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