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-200 3年起，能源价格大幅上涨，政府赤字高涨，赏币政策宽松，经济进入快
速增长阶殷，美国经济开始复苏。低利率减缓了消费者的债务负担，提高了居民购房能
力，推动美国的房地产市场进入空前繁荣的一年。2004年第4季度，全美平均住房拥有
率达到69．2％．创美国历史最高水平。
-2004年，时任美国证监会(S EC)主席威廉-唐纳森在当时高盛集团董事长兼
首席执行官亨利-鲍尔森和其他大投行首脑的强力游说之下，宣布放宽对华尔街五大投
资银行资本水平的限制，取消了对大型投行的净资本约束，容许投行提高负债率经营。
投行获得松绑后，经营杠杆由以前Ft勺10多倍快速飙升至危机爆发前的数十倍，远高于
一艘商业银行。
-2004年6月30日，为了控制流动-陛过剩和经济过热，美联储3 1个月以来首次
加息，并在随后的两年里连续]911息17次，至U2006年8月联邦基准利率从l％上涨到
5．25％。
-2004年8月．谷歌在纳斯达克上市。
-2005年6月，国际掉期和衍生品协会(Inte rnational Swaps and
De rivatives Assoc iatio n，IS DA)首次允许基于资产抵押债券(ABS)和债务抵押债
券(C DO)等证券化和衍生产品的信用违约掉期台约(C DS)进入市场，数以万亿计
的以“次级贷款”为基础资产的信用违约掉期台约被创造出来并广泛交易，后被巴菲特
喻为“大规模毁灭性武器”。
-200 5年8月2 5日，卡特里娜飓风登陆美国路易斯安那州和密西西比州，造成
2000t乙美元以上的直接经济损失，400000人失业，约27 5000幢房屋被淹，成为美国
历史上最严重的一次自然灾吉。受此影响．美国200 5年第四季度国内生产总值从第三
季度的3．8％下滑至l．3％，石油价格飙升至每加仑3美元以上。
-在房地产市场的繁荣和信用市场的空前活跃中，华尔街迎来了一轮新的牛
市。2006年1月5日，纳斯达克综合指数收于2276．87点，创下“9-1 1”事件后四年半
以来的新高。同时，美国劳工部报告的失业人数降至5年来最低，美国服务业连续第3 3
个月增长，公司赢利昔遍上涨，房地产市场空前繁荣，华尔街上以高盛为代表的五大投
行收入再创新高。在网络泡诛和“9-1 1”事件后沉寂下来的华尔街再次呈现笙歌一片的
繁荣景象。
-2006年6月，全美房价指数Case—S h[1 le陀0下美国历史最高189．3点，至1997
年以来上升了l 30％，加利福尼亚、佛罗里达、内华达等州的部分地区房价涨幅达到
200％以上。
-2006年12月，高盛公司向全球2．6万员工发出人均62．6万美元的高额奖金，
EB200 5年上丑t40％．创下历史最高纪录。其全年员工奖金总计约164JL美元．超过当
时在纽约证券交易所上市的诸多著名上市公司市值。华尔街其他几大投资银行的营业收
入和当年奖金水平也纷纷创下其历史新高。
-2006年第4季度，全美房价指数Case—S h[1 le r首次出现连续第二个季度下滑，
粉碎了“大萧条以来美国住房市场价格从未下降”的神话。很快，次级贷款违约率快速
上升，与次贷有关的金融产品尤其是衍生品的质量迅速恶化。
-2007年2月22日，全球第二大商业银行汇丰银行宣布北美住房贷款按揭业务
遭受巨额损失，随后减计108JL美元相关资产，汇丰银行北美首席执行官宣布辞职，拉
开次贷危机的序幕。
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