原思科公司大中华区副总裁吴向宏表示，如果投资者意在分享此轮美国经济复苏将带来的资产升值收益，不推荐购买美国的普通住宅，并谈到了经营性公寓和商业地产等四类物业类型。那么不同的物业类型，怎样的投资科学有效？本期，为中国投资者配置并管理海外资产的江南美联管理合伙人谭尚轩，将介绍不同物业类型的投资技巧。

　　范媛：据了解，贵公司专为中国高净值人群提供美国房地产领域全流程服务，您认为中国投资人发生了哪些变化？

　　谭尚轩：国内的投资者学习和自我改善能力非常强。这一波海外投资潮是从2008年经济危机之后开始的，那时候的国内客户主要还是以去加州买独栋豪宅为主，可以说投资动机主要是自我价值实现和国内一定阶层的社交需要。而现在，我们接触到的投资人理性很多，开始考虑资产的分散配置、投资收益和投资组合。当然，这个阶段也伴随着“海外投资”这个理念在国内的传播扩展，国人对海外的了解程度加深，以及人民币海外购买力的进一步提升。

　　谭尚轩：从2011年起，我们开始带领国内的个人投资者，主要的投资标的是美国东海岸大学周边的学生公寓及商业地产。这两类资产主要的收益来源都是租金，也就是现金流收益，是中长期投资，而非单纯的抄底。当然，在2011年夏季开始的美国房地产市场从谷底回升的一波行情中，我们投资的物业也有不同幅度的升值，年均升值幅度在10%左右，但这不是我们最看重的部分。高效的现金流回报是成熟的房地产投资市场的特征，资产价格的炒作必然是短期的，没有租金的支撑，房价涨幅没有最终的依据。所以从风格上来说，我们欣赏的是建立在高效现金流收益基础上的投资。

　　谭尚轩：这类资产主要因近十年来英美大学逐年扩招，特别是来自亚洲的留学生人数猛增而受到青睐。主要大学校园周边的宿舍、公寓和小型多户联排等学生住房需求大幅飙升。同时得益于每年学生开学时间较为固定，租赁周期和空置期风险都易于控制，使得投资回报率特别是来自租金的现金流收入非常可观。

　　其投资门槛不高，10万美元左右足以在美国很多地区买到合适的资产。在我们进入这个市场的早期，也就是2011-2012年，全美学生住宅市场的价位是每个卧室25000到70000美元不等，根据距离大学校园的远近、建筑年代、房型和所在地区不同而异。而租售比则是逆向的，床位单价在七万美元左右的高端学生住宅的租售比在6%-6.5%，单价越低，一般来说租售比越理想。我们管理的物业最高租金收益率可以达到甚至超过10%，也就是说只凭租金10年即可收回所有投资，而这还没有考虑到每年房租的上涨。这也导致市场上出现了很多4卧室，甚至5卧室的学生公寓房型，投资性价比很高。建议投资者，如果是追求高租售比的现金流回报，应当远离房价过高的中心地区。

　　谭尚轩：商业地产投资门槛比较高，百万美元以下的商业地产项目毕竟是少数，个人投资者难以单枪匹马拿下整个项目。但这样的大型地产项目却是魅力十足：第一，商业地产的收益仍然主要来自于租金，即高效的现金流收益，在我们管理的商业地产项目中，位置和管理良好的商铺回报率一般不低于10%；第二，美国商业地产一般是5-10年的中长期租约，这也意味着长期稳定的现金流收益能够得到保障，投资风险降低；第三，商业地产管理上更简单，在美国的商业地产租约一般是“3N”租约，规定了由租户承担地产税、保险和物业维护，而业主收到的是净租金，所以租户更上心，业主更省心。但要跨过的就是投资额这道门槛，对于百万或千万美元级别的商业地产项目，国内的个人客户即使有实力单独拿下，我们也是不建议的，不利于分散投资风险。

　　但也并非没有途径可以分享这部分投资可能带来的收益。在去年，一个互联网和房地产行业完美结合的产物——“Realty Mogul”网站，震撼了整个美国投资界，它是通过互联网“众筹”的方式集合众多小投资人共同投资房地产，特别是高现金流回报的商业地产项目的网站。这使得即使只有几千美元的美国小投资人也可以参与到一个高收益的大型购物中心的投资当中。所以，可以效仿，组织一些国内投资人按投资比例在美国当地成立控股公司投资并持有物业，同样通过“众筹”的方式拿下。

　　谭尚轩：美国房地产背靠的是美国的整体经济，有两个视角可以观察：一是整体市场体量巨大，虽然国内经常有对“海外炒房团”的报道，但实际上美国和中国香港、澳洲甚至是加拿大等地的市场容量不可同日而语，也许内地投资对于加州等地房价有所贡献，但放到美国房地产整体市场中，其影响其实可以忽略不计；二是美国房地产市场现在充当着美国经济复苏的引擎作用，不仅中国，大量来自欧洲、南美以及其他新兴市场的资本正赶在量化宽松政策完全退出之前抢滩美国。可以说美国房地产已经被确立为本次美元资产升值周期中的先头部队，从这个角度看，美国房地产的势头还会长期保持。

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